本文来源：时代周报 作者：陈泽旋
房地产市场持续调整的一年，多地楼市止跌回稳态势渐显，售楼处又火热了起来。
2024年，房地产政策的力度和频率均史无前例。据中指研究院监测，截至12月底，全年出台的楼市政策数量超780条，平均每天超过2条。
密集的政策中，鼓励改善型需求入市成为重中之重。北上广深集体降低二套住房首付款比例，超百城发文鼓励“以旧换新”，降低房贷利率、减少交易税费、增加购房补贴……一系列利好之下，换房成本降至历史低位，买家在政策转向中拥有了更多的主动权和选择权。
随着置换需求的释放，换房客已经成为楼市的主力军。
根据贝壳研究院于2023年5月发布的报告，近年来，全国每年平均有300-400万家庭换房，一、二线城市二手房交易占比高，卖旧买新对当地一手房市场的贡献较高。其中，对一线城市的贡献率平均为53%，二线城市平均为21%。克而瑞研究中心重点监测的193个城市数据显示，三房产品成交套数占比54%；四房产品的市场份额则逐年增长。
不过，身处楼市调整周期，房价是换房人需直面的第一道坎。换房人站在“卖一买一”的十字路口，降不降价，仍是一个问题。
图为售楼处看房的客户（资料图/图虫创意）
低卖低买的换房人生
为了盘活二手房市场以及实现一手房去库存，全国多地陆续对房地产政策进行优化调整。
2024年9月下旬，中央定调促进房地产市场止跌回稳，多地开始调降住房最低首付比例和存量房贷利率、调整住房限购政策、放宽落户门槛、优化住房公积金使用政策、推行契税和增值税等税收优惠措施。
近两年，多地还先后以不同的形式开展住房“以旧换新”政策，即由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧买新。根据央视新闻在2024年12月27日的报道，全国范围内已有超过150个城市先后推出了住房“以旧换新”政策。
罗宇便是在这样的政策环境中做出换房的决定。“政策利好，时间合适，就想换大房子”，时值杭州房贷利率行至2.9%的低点，契税也调降至1%的低位，罗宇卖了“老破小”两房，买了一个总价将近358万的四房。
相比付出的成本，令罗宇庆幸的是购房门槛大幅降低。目前，杭州的商业性个人住房贷款已经不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%，而在杭州楼市管控最严的时期，执行的是“认房又认贷”的政策，二套房最低首付比例一度达到50%，“那时买300万的房子就要150万的现金，想都不敢想”。
杭州于去年10月推出的楼市新政，图为网站截图
尽管拥有一个大房子是罗宇的心愿，但顺利换房的她心情却有些复杂，“担心买了房，房价就跌，而且会一直跌，还有就是房贷压力翻倍，也担心未来收入，在这样的大环境中，我是不是做了明智的选择？”
在房价下行期苦等买家
“8月有了换房的想法，原本以为是漫长的过程，不知怎么突然加速，10月老房子卖掉了，心仪的房子也选定了，实现愿望的感觉真好”。
刚从“丝滑”换房的喜悦中出来，罗宇很快走进冰冷的现实。事后分析为什么能在卖房这件事上跑赢市场，罗宇也认为是自己开价够低，“只要价格够低，没有卖不出去的房子”，这套位于杭州的旧房，罗宇在2018年以172万元的总价买入，又在2024年以110万元卖出，“算上利息，亏了得有100万吧”。
“不过新买的房子也便宜了很多，低买低卖，只能说相互抵消。”罗宇自我安慰道。
下行的房价是换房路上的拦路虎。贝壳研究院指出，房价预期平稳上涨是改善需求释放的条件，原因是在此阶段，由于有足够的首次购房者入市，改善需求释放出来的房源更容易被消化，从而更容易获得购买新房的资金；如果市场下行，刚需进不来，这些房子也很难卖出去，市场则不会有强烈的换房需求。
放到大数据之中，罗宇只是幸运的“少数派”。在杭州，即便是成交的热门区域，2024年11月的成交周期也普遍超过了250天，也就是从挂牌到卖掉耗时8个多月；同时期，在贝壳找房上挂牌的杭州二手房源中，一共2.91万套降价，仅有3951套上调了挂牌价格。
“房难卖”在多地的市场中是一个突出的问题。广州的两名房产中介告诉《时代周报》，他们成交的客户以首次置业的刚需客户为主，占比为7至7.5成，剩下的包括卖一买一的换房客和直接购买的改善客，而换房客面临的最大困境是旧房卖不掉、新房买不了。
想要迅速找到下家，这些换房客的唯一方法就是把价格降到足够低，不过，对房价“打骨折”的做法，换房客往往会心生不甘。而在支持性政策的刺激下，广州楼市第四季度迎来翘尾行情，“他们觉得现在市场回暖了，更加不太愿意低价卖掉”其中一名房产中介表示。
在成都，陈仪遇到的买家同样毫不手软，“都是大刀砍价，大部分买家砍价20万，最离谱的一个试图以2010年的开盘价买我的房子”，最后，陈仪的房子在今年以市场价卖掉，耗时将近一年，“算上利息的话，卖出的价格比2020年买入时低了将近50万”。
“反向置换”开始流行
在房价预期走低、收入预期不稳的市场中，部分有房一族逐渐意识到，持有房产不意味着财富的保值、增值，也不一定能够提高生活质量，曾经重金购入的房子，可能为自己的生活带来较大的风险，一股“反向置换”的风潮悄然萌发。
曹婕在当了14年的深圳业主后，去年卖掉房子，“房子在我眼里就是商品，周期到了我就清仓，15年前买的，卖掉的时候价格翻了8倍”。
有人决定卖房，暂时成为了一名租客，图为女子查看卖房信息（资料图）
曹婕把房款重新进行买房以外的资产配置，她暂时成为一名租客，“突然发现租房比买房‘香’，以后都不想买房了怎么办？”
实际上，曹婕在等待下一个周期的到来，“当商品到了可以买入的周期，我就会出手”，但下一个周期什么时候会来，曹婕也说不准，“得看货币政策和市场”。
卖掉房子租房住，也是陈仪的基本逻辑。但与曹婕胜利的投资者姿态不同，卖房对陈仪来说，是一个沉重的决定，她犹豫了将近半年，“很不甘心，卖房的钱全部拿去还房贷了，我连首付都拿不回来”。
最终让陈仪铁了心卖房的原因，一是“自住体验不好，对低素质邻居和物业忍无可忍”，二是房子的房龄已有14年，“加上物业维护差，以后只会继续缓慢下跌，不如及时止损”。
向上置换曾经是买房人的共识，小房换大房、旧房换新房、郊区房子换市区房子是更为主流的选择；反向置换指的是人们不再遵循传统的向上置换，而是将大户型房产置换成小户型、从市区房换成郊区房、从高线城市迁往低线城市、从大新房换成老破小，甚至卖掉房子租房住。
而反向置换的目的，包括减少房贷减轻月供压力、降低生活成本、解除家庭在降薪裁员等一系列风险下面临的压力，用剩余资金用于储蓄或投资，提升生活的可持续性和幸福感。
陈仪原来的月供是同小区租金的两至三倍，“这个金额我可以租到好很多的房子”。因此，卖房后她去了高档小区租房，“生活质量整体提升了很多”，目前来看，租房也是一个不错的生活方式，她放下了对买房的执念，“退休前基本不会再买了”。
长期来看，人们追求美好的目标不变，对居住品质的需求亦日益提升。在政策转变和楼市起伏的浪潮中，无论是换房客为了置换所作出的让步，还是反向置换青年“保留实力”的选择，都是时代之下追求美好生活的样本。他们构成了楼市中最重要的力量，推动市场向止跌回稳迈出坚定一步。
（罗宇、陈仪、曹婕均为化名）
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